基礎工事のお話を以前にしましたが、基礎工事の仕上がりの精度は職人さんの技術のよって大きく変わってきます。
文字通り住宅のベーストなる部分ですので基礎の精度が悪ければ上に乗ることになる住宅に影響が出ることになります。
基礎は二回の行程に分けてコンクリートを打ち込見ます。
一度目はベースとなる平面的な部分その後、立ち上がりと言われる土台の乗る部分の談クリートの打ち込みを行うのです。
天端部分は基礎の立ち上がり部分の施工が完了した後に、高さを均一にする為に、レベルという機械で高さを再度見直しを行います。
基礎にコンクリートのを打ち込んでしばらくすると水気が引き始め硬化が始まるのですが、少し固くなり始めたところで釘を頭に打ち込みレベルで高さを調整しながらフロアレベラーという均一に水平にするセメント系の材料を水に溶かしたバケツで釘の高さに合わせて流して行きます。
レベラーは低い方に向かってながれて行きすべての場所で水平になるように働いてくれるのです。
こうすることで高さの誤差がほとんどない同じ高さの基礎が出来上がります。
このレベラーを流すのも誰が行っても同じという訳には行きません。経験を重ねることによって狂いのない基礎を完成させることが出来るのです。
基礎工事は住宅の工事の中で最初始まる工事で、鉄筋の組み方などが最終的には見えなくなってしまう部分です。
山形で住宅を建てた従妹は基礎工事の時から足繁く現場に通っていたそうです。
良い悪いはわからなかったそうですが住宅の基礎となる部分なのでしっかりと見ておきたいとのことでした。
住宅の大事な部分ですからもし見る機会があるのであれば見学されて見るのもいいでしょう。
北海道の札幌で賃貸マンションに住んでいる友人が転勤で戻って来るため、大分で中古住宅を探しているので私も参考の為に同行することにしました。
友人は新築も視野に入れて考えているようなのです。反対に私は住宅に住むなら新築住宅と決めているので、中古住宅の魅力が今一つわかりません。
友人の言う中古住宅の魅力は
１）土地と住宅がセットの割安感
２）実際に住宅があるので実際に確認して検討することが出来る。
３）リノベーション（大規模改修）リフォームを行うことで新築のようにすることが可能とのようです。
しかし反対にデメリットも当然あります。
当然中古住宅ですから経年劣化と言うものがあります。
見える部分はリフォームできれいになります。
しかし躯体（住宅の骨組みになる部分）の痛みは場所によっては住宅の致命傷になる部分もあり、改修費用も高額になります。
また建築基準法によって定められている耐震基準に満たない住宅、1981年以前の建物、目安は築３０年の住宅は旧耐震基準の建築物の為に耐振性Ｆが」非常に弱いのです。
代表的な例として阪神淡路大震災の際に倒壊した住宅があったと思います。
全壊104,906棟、半壊144,274棟この中で1981年以前の建物が多かったそうです。
日本の住宅は重たい瓦葺屋根に、石を敷いただけの基礎といった頭でっかちの住宅の為に揺れなどにたして非常にもろかったのです。
この震災の後に被災地からは、瓦屋根の住宅がほとんど見られなくのですが、これもきちんと耐震性を確保した住宅であれば瓦屋根でも何の問題もなかったのです。
住宅は本来人の安全を守るべきものですから。
私の友人は大分でリフォームして耐震性の高い住宅にしたそうです。
いざという場合に耐えられる住宅が求められます。
さて今回は不動産の「任意売却」についてお話したいと思います。
任意売却とは？住宅ローンの支払いが様々な理由で困難になった場合、仕組みはクレジットローンなどと似ています。
支払いが滞ると、金融機関から支払いの督促状などが届きます。
この場合ローンの残金の一括請求を要求されます。
当然のように支払いが困難な為に債権回収会社に債務が移動することになり保証会社が競売の申し立てをします。
競売とは？金融機関から融資を受けて住宅や土地を購入した人が様々な理由でローンの支払いが出来なくなった場合に、金融機関が裁判所を通して、その物件を差し押さえて、競売に掛け融資の回収をするという仕組みです。
呼んで字のごとく、入札を行い競い合って一番高い値段をつけた人が権利を持つことになります。
競売の場合の売却は、不動産市場価格よりも安価になりますので、残債が多く残ることになります。
大体６割～７割と言われています。
つまり高く売ることが出来れば残債に当てる事が出来るのに・・・この場合に金融機関との同意の上で売却することを任意売却と言います。
金融機関の合意が必要なのは担保に入っているために売却に同意が必要なのです。
この方法で売却することは通常の売却と変わらないために市場に近い金額で売却することが可能です。
こうすることで残債が減ることになりますので競売に掛けられる前に専門で任意売却を行っている業者もいますので、まずは問い合わせをしてみるといいかも知れません。
私の友人も任意売却で大分の中古マンションを売却することができて住宅ローンの返済も完了することができてよかったと言っていました。
今回は少しマニアックな建材のお話をしたいと思います。
皆さん「アンカーボルト」という部材をご存知でしょうか？
アンカーボルトとは、基礎と住宅の土台を緊結している構造金物の一種です。
基礎のコンクリート部分に埋め込まれ住宅と接合するとても重要な部ぶなのです。
いくら立派な丈夫な基礎でもアンカーボルトがしっかりと施工され固定が出来ていないとまったくもって意味がないのです。
もしもきちんとした施工がされていなければ、本来アンカーボルトは、地震の揺れのときに建物が浮いたり、移動したりしないために、とても大切な役割を果たしているので、地震に対して抵抗できないことになり倒壊の恐れすらあるのです。
そのためアンカーボルトの入れる位置は、設計段階からしっかりと計画をしておくことが重要になるのです。
アンカーボルトを入れる位置は、建築基準法によって定められています。軸組み在来工法の場合は、筋交いが取り付く柱の両端、構造用合板等が取り付く柱の両端、継ぎ手の上木部分、２階建ては、2.7m以内、３階建ては、2.0m以内の間隔でのアンカーボルトの施工が義務付けられているのです。
また通し柱や構造計算上主要な柱に関しては、それぞれの計算に基づいたホールダウン金物も取り付けなければなりません。
こういった構造金物を施工することでしっかりとした基礎と建物部分が一体となって地震などから大事なマイホームを守ってくれているのです。
新築を建てられる際はぜひアンカーボルトに注目してみてください。
さて私は注文住宅の現場監督を行うことが大半ですが、ごくたまに「建売住宅」の現場管理を行うこともあります。
さて「注文住宅」は、何が違うのか、メリットや、デメリットをふまえながらお話したいと思います。
建売住宅は主に不動産会社などが土地とセットで物件を販売することが多いようです。
メリットとして土地と住宅をセットで購入することで金額面で安く購入できること、実際に中の様子などを確認して判断できることなどがあげられます。
また注文住宅のように設計の打ち合わせ、施工などがないため引っ越しまでの期間は非常に短く、購入から短期間で引っ越すことが出来ることが魅力的です。
しかし注文住宅であれば工事中、骨組みである構造材のチェックなどが出来るのですが、建売住宅はすでに完成している為にどういった構造になっているのかが不明なのです。
完全に壁の中になってしまってはどのような工事内容の品質がわかりませ・・・中には欠陥住宅の可能性もあります。
しかしこういった場合に素人の方では判断が出来ないのが現状です。土地と住宅を購入するには、高額な資金が必要になるのですから、失敗などということがあっては大変なことになります。
こういった場合には、販売している業者の関与のない第三者・・・例えば建築士や大工などに依頼して床下や屋根裏などの構造の状態などをチェックしてもらうといいでしょう！
プロの目から見れば確実に手抜き工事は発覚します。
悩むのなら建築士などに相談してみるのがいいかもしれません。
私の旧友は実家を建て替えて新築にするか、分譲している建売住宅を購入するかなどいくつか考えていたようですが、
最終的に評判のいい滋賀のリフォーム会社を見つけて増改築など大型のリフォームをすることにしたそうです。
マイホームを手に入れるためには様々な選択肢があるためみなさんも色々と情報を集めたり、見て回ることをおすすめします。
私がよく友人から仕事のことで質問されることがあります。
先日も熊本で住宅を建てようと考えている友人からも聞かれました。
皆さんももしかしたら疑問に思っていることかもしれません、「現場監督って何してるの？」「監督さんって毎日仕事を見ているだけなの？」などよく聞かれます。案外現場監督の仕事ってみなさんに理解されていないのが現状のようです。
ここではわかりやすくお話したいと思います。
私の好きなサッカーで言うと監督の役目です。
大工さんや、左官さんなどは選手たち、作戦を元にみんなを指示を送りしてゲームを進めていくのが大きな役割です。
タイミングが来れば選手を交代させたりとコントロールをしていきます。
住宅の工程を把握してどのタイミングで職人を入れるのか、どこの業者に依頼するのか、請負金額の取り決めなどを決めていきます。
また図面を見ながら、どのように、いつまでに精度はどのくらいか？など細かい指示を職人に伝えていきます。
作業自体は職人さんがして行くので外部の人が見たら、ただ見ているだけに見えるのかもしれません。
しかし１つの現場をまとめ上げるのは現場のリーダーである現場監督の仕事です。
安全面にも気を使っていかなければなりませんので、とても責任のかかる重要な仕事です。
私も毎日気が休まらずとても神経を使いますが、一件の住宅が完成しお客様にお引渡しするときの、お客様の笑顔を見ると監督をやっていて本当に良かったな～と思います。
今後も監督としてお客様の笑顔のために頑張っていこうと思います。
最近の朝晩は冷え込みますから、現場の仕事も大変になります。
とくにこれからの基礎工事はとても神経を使うので大変です。
私の住んでいる大分の土地ではマイナスの温度になることもしばしばあります。
一日の平均気温が4℃以下になることが予想されるときは、寒中コンクリートで施工行わなければいけません。
寒中コンクリートの施工にあたっては、コンクリートが凍結しないように、また、寒冷下においても所要の品質が得られるように、材料、配合、練混ぜ、運搬、打込み、養生、型枠および支保工等について適切な措置をとらなければならない。
このようなことを「温度補正」と私たちは呼んでいます。
コンクリートは硬化するまでに凍結してしまうと、本来の強度を発揮できないばかりか、基礎として使い物にならなくなります。
こうなってしまえば、やり直しとなります。
冬季の基礎のコンクリートの打設は朝から行な昼までには終了し、温度が下がらないように表面にはシートをかけるなどして保温を行うことが大事です。
また通常の型枠は金属製もメタルといわれるものを使用しますが、熱の伝導率が高い為、冬季は木製型枠の使用が適しています。
とにかく凍ることは絶対に避けなければなりませんので神経を使います。
冬の間は常に天気予報と工程表とにらめっこ状態です。
また型枠をはずす期間も長めにしなければなりませんので、次の工事で使用することものことも気になります。
冬は私にとってとても神経が磨り減る時期なのです。
先日私の担当しているお客様の新築物件で、完成見学会を行わせていただきました。
完成見学会とは弊社で新築を建てていただいた、お客様の住宅をお引渡し前に、興味のある方に見ていただくイベントです。
私どもの会社はあえてモデルハウスを持たずに、等身大の住宅を見ていただきたくて完成見学会を月１のイベントとして行っています。
なぜモデルハウスを建てないのかといいますと・・・
ハウスメーカーのように住宅展示場にモデルハウスを持つことは可能ですが、モデルハウスは等身大の住宅ではなく、良い建材でフル装備のお城のような住宅だからです。
確かに見ていて楽しいと思いますし、購買意欲も上ると思います。
しかし実際に自分の家を同じ用に建てる為には、莫大な費用が掛かるのです。
モデルハウスの１棟の工事費は、一億かかった物件もあると聞いたことがあります。
工事費や維持費などの費用はその会社で住宅を建てる方の費用の中に組込まれているのです。
ご存知でしたか？工事費用の他に、広告費、研究開発費、営業費などもも含まれているのです。
ハウスメーカーの住宅が高いといわれる所以はここにあります。
構造や内装など精度やセンスが高いことは間違いありませんが、あなたはどう思いますか？
私どもの会社は地元に未着して住宅供給を行っていますので、実際に私達がお客様の為に作らせていただいた住宅を見て頂いているのです。
これからも地元のつながりを大事にして住宅に携わっていきたいなと思っています。
以前の話の中で出た、「住宅瑕疵担保履行法」のお話しを少し詳しくしたと思います。
この法律は、平成２１年１０月１日に施行され、新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、１０年間の瑕疵担保責任を負うこと定められています。
この法律が、施行される大きな要因になった事件がありました。
平成17年11月に発覚した構造計算書偽造問題を契機として、売主等の倒産等により特定住宅瑕疵担保責任が履行されない場合があることが判明したことで、買主を保護する視点から、この法律が制定されたそうです。
この法律により、住宅の請負、販売業者は10年間の保証を行うことが出来るように、保険の加入か、供託金が義務づけられています。
これは仮に、会社が倒産などで、保証が不可能になった場合でも保険などの使用により買主を守ってくれるわけです。
例えば、新築して２年になるＡさんは、住宅が雨漏りしているのに気づきました。
困ったＡさんは、住宅会社に連絡してみると・・・住宅会社は倒産していたのです。
困ったＡさんは、瑕疵保険会社に連絡してみると、補償してくれるとのことで安心しました。
補償はありますが依頼しようとしている工務店が集客できているかは確認しておいた方がいいでしょう。
このように１０年間住宅に何かあった場合は、例え請負業者や、住宅会社に倒産などになってしまっても、保険もしくは、供託金で補償してくれるのです。
この法律により新築の住宅に新しい基準が設けられたことで、安定した住宅が供給できるようになったのではないかと思います。
建築基準法は、年々変わっていってますので皆さんが安心して住めるように、私達も頑張っていきたいと思います。
私の担当している大分の新築現場の1つが、上棟式を迎えました。
基礎工事が終わり、上棟式になるといよいよ、本格的に工事が始まった感が出てきます。
大工が大勢集まり、重機のクレーンも使用しますので、上棟式の朝はバタバタと慌ただしい日になります。
現場も活気にあふれ建築主にはとてもめでたい日なのです。作業は、基礎の上に土台をセットした状態から始まります。
柱を、図面に記載されて場所に建てるところから作業が始まります。
一日の工程は、屋根の防水アスファルト（ルーフィング）施行までで終了になります。
この一日の工程の流れの速さはどんどん進みます。基礎しかない状態から、家の形が出来て、屋根の下地まで出来てしまうのですから、あっと言う間に感じると思います。
施主にとっては、自分の家がどんどん形になっていきますから、上棟式の日は、しっかりと見学をするのをオススメします。
昔の上棟式は，作業が終わると屋根の上からお餅まきをするのが風習でした。
私も小さい頃は、近所で上棟式があると、友人達と餅を拾いに行っていました。
最近の住宅では、餅まきをしなくなっていますが、今回は、施主様の希望で餅まきをすることになりました。
私も久しぶりの餅まきなので、私は、施主様と一緒に餅をまきましたが、近所の方が大勢集まっていただいて、活気があってとても楽しかったです。
工務店の集客にもつながることがあるのでありがたいことです。
これから、本格的に大工工事が始まり、各工事会社も続々と入ってきます。
私も材料発注や工程の管理がんばっていきたいと思います。